Сенатор Сергей Лукин: Направление социальной аренды жилья необходимо интенсивно развивать 

В программе «Сказано в Сенате» речь шла о различных аспектах такой актуальной и широко обсуждаемой темы, как законодательное регулирование рынка арендного жилья. Сегодня мы попросили Сергея Лукина более подробно ответить на вопросы, касающиеся социальной и коммерческой аренды. 

- Сергей Николаевич, сначала вопрос общего характера – имеет ли смысл развивать тему арендного жилья в России? 

- Арендное жилье – это один из механизмов решения задач национального проекта «Жилье и городская среда», цель которого –  улучшение условий проживания 5 миллионов российских семей ежегодно. 

Эксперты говорят о значительном потенциале рынка арендного жилья в нашей стране. По оценке ДОМ.РФ, в России снимает квартиру около 10% семей. Объем арендного жилья в настоящее время оценивается в 239 млн кв. м или 6% жилищного фонда. В европейских странах эта доля составляет 30-40% жилфонда, а в мегаполисах доходит до 80%. 

Нужно отметить, что мы сейчас находимся в самом начале пути. Цивилизованный рынок арендного жилья в России пока не сформирован. Развитие института арендного жилья, и особенно социальной аренды, является на сегодняшний день одним из вопросов, требующих тщательной проработки – в том числе и законодательной. 

Напомню, во исполнения поручения Президента Владимира Путина в России должны быть разработаны механизмы привлечения молодых специалистов на региональные предприятия. Одним из решений может стать развитие рынка арендного жилья в субъектах федерации – это поможет закрепить кадры.  

Именно молодое поколение рассматривает аренду как один из приоритетных способов улучшения условий проживания. По данным исследования ВЦИОМ и ДОМ.РФ, каждый четвертый россиянин в возрасте до 25 лет готов снимать квартиру. Причем 33% 25-летних предпочитают сначала арендовать жилье, а потом уже принимать решение о покупке квартиры в понравившемся городе. Ведь молодые люди сегодня нацелены не только на поиск перспективной работы, но и на выбор места жительства, максимально отвечающего их представлениям о комфорте.  

- Может ли социальная аренда стать альтернативой аренды коммерческой? 

- Она должна ей стать. Вопрос необходимости развития социальной арендой назрел, и он нуждается в действенном решении. Как вы знаете, недавно генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко озвучил информацию, согласно которой около 40% россиян из-за уровня своих доходов не имеют возможности купить жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках. Цены коммерческой аренды для них тоже зачастую неподъемны. Это огромный пласт населения, в решении жилищных проблем которого должно принимать участие государство. 

Полтора года назад Президентом России было дано поручение Правительству РФ разработать механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем на условиях его сохранения в публичной собственности.  

Министерство строительства и ЖКХ России совместно с ДОМ.РФ разработало концепцию программы социальной аренды, которая предполагает строительство к 2023 году 30 млн квадратных метров доступного наемного жилья для 714 тысяч малообеспеченных семей. 

- Вы упомянули необходимость законодательной проработки вопросов арендного жилья и в том числе социальной аренды. А создана ли уже какая-то база?  

- Понятие нового типа жилья – наемного дома коммерческого или социального использования – введено в Жилищный кодекс несколько лет назад: в 2014 году был принят 217-ФЗ, который регулирует  отношения по найму помещений жилищного фонда социального использования. Этот закон в том числе предусматривает возможность строительства наемных домов субъектами РФ, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Так что законодательные основы для строительства арендных домов созданы. 

Институт развития ДОМ.РФ уже запустил ряд пилотных проектов по строительству арендного жилья для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций. На сегодняшний профинансировано возведение около 8,5 тысяч квартир и апартаментов. 

А первый в России пилотный проект социальной аренды ДОМ.РФ реализует в настоящее время в Воронеже. Открытие состоялось в конце декабря 2020 года. 

- Что собой представляет этот проект социальной аренды? 

- Пилотный проект в Воронеже – это пример поиска новых форм доступного арендного жилья для семей с невысокими доходами, которые не могут снять жилье по рыночным ценам или приобрести с помощью ипотеки. 

ДОМ.РФ выкупил 165 квартир и 40 машиномест в подземном паркинге в ЖК «Современник» в Воронеже. Четверть квартир в нем в рамках пилотной программы льготного арендного жилья госкомпании будет сдаваться на специальных условиях со значительной скидкой для жителей. Категории граждан, имеющих право на льготы, определит Правительство Воронежской области, а субсидирование арендной ставки будет осуществляться регионом совместно с Фондом ДОМ.РФ. Думаю, прежде всего, необходимо предусмотреть возможность льготной аренды для специалистов, привлечение которых влияет на социально-экономическое развитие региона. 

Конечно, этот проект можно назвать первой ласточкой. Направление социальной аренды жилья очень важное и перспективное, его необходимо интенсивно развивать. При массовом строительстве арендного жилья должны быть четко определены группы населения, которые смогут воспользоваться правом льготного найма. 

- Что нужно сделать, чтобы у арендных домов появилось будущее? 

- Государству нужно поддержать этот тренд. Исполнительной и законодательной власти, бизнесу необходимо найти ту точку взаимодействия, которая активизировала бы процесс. Для того, чтобы поднять арендное жилье на новый уровень комфорта и успешно конкурировать с частной и сдачей квартир, необходимо вовлечь инвесторов в строительство арендных домов.

Сегодня расчетный срок окупаемости подобных проектов – порядка 25-30 лет. Требуется внести изменения в законодательство с тем, чтобы заинтересовать бизнес перспективой вложений в арендное жилье. Например, представляется целесообразным проработать вопросы бесплатной передачи земельных участков. Дальнейшие предложения могут касаться обеспечения участков, предназначенных для застройки, инженерной инфраструктурой. Рост конкуренции будет способствовать снижению стоимости арендных домов. Перспектив много, надо работать – в том числе и на законодательном уровне.