Как не лишиться жилья в случае незаконной перепланировки

С 1 апреля 2024 года в законодательство внесены изменения о понятии перепланировки. О новых нюансах в этой сфере рассказал юрист Евгений Ермилов.

Чем перепланировка отличается от переустройства и реконструкции?

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт, например перенос двери, объединение смежных комнат, снос стены, добавление окна и т.д. То есть по сути, любое изменение конфигурации стен внутри квартиры является перепланировкой. Реконструкция же подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

Что изменилось с 1 апреля?

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь под ней подразумевается изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса, или изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения. Важное нововведение: с 1 апреля 2024 года перепланировка не будет считаться оконченной, пока сведения о ней не будут внесены в ЕГРН. Также с 1 апреля упростили процедуру перепланировки: теперь после ее проведения не нужно вносить изменения в технический паспорт помещения. А вот снос, даже частичный, несущих стен уже будет относиться к реконструкции и потребует гораздо большего количества согласований, вплоть до проведения экспертиз и решения общего собрания жилого дома, принятого единогласно всеми собственниками.

Как узаконить имеющуюся перепланировку?

В настоящее время в Жилищном кодексе сохранена возможность обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии уже после проведенной перепланировки. В этом случае суд будет назначать экспертизу и выяснять, не представляет ли проведенная перепланировка опасности для третьих лиц и соответствует ли она требованиям строительных норм. Если экспертиза подтвердит, что перепланировка проведена без нарушений, суд выносит решение о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

Как оформить перепланировку самостоятельно?

1-й шаг. Подготовить пакет документов и заявления в соответствии с п.2 Ст.26 Жилищного кодекса РФ.

2-й шаг. Обратиться с пакетом документов в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена, отказ можно обжаловать в суде. Решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня предоставления документов.

3-й шаг. Не позднее чем через З рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку.

4-й шаг. Проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией. По итогам перепланировки (после завершения всех строительных работ) надо направить уведомление о завершении указанных работ в орган, одобривший перепланировку(непосредственно или через МФЦ). Затем требуется подготовить технический план, и в течение 30 дней администрация проверит объект и выдаст акт приемочной комиссии. Таким образом, уполномоченный орган местного самоуправления после утверждения акта приемочной комиссии сможет самостоятельно (без участия собственника) направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.

Нововведение. Перепланировка помещения в многоквартирном доме теперь будет считаться завершенной со дня внесения изменений об этом в ЕГРН о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. В случае если указанные выше ограничения будут нарушены и об этом узнает бюро технической инвентаризации (БТИ) или управляющая компания (УК), то необходимо будет восстановить первоначальный вариант.

Какая перепланировка незаконна?

При перепланировке запрещено сносить несущие стены, делать дополнительное окно, демонтировать вентиляцию, переносить «мокрую зону» и др. Перепланировку с такими изменениями согласовать нельзя, поскольку она будет считается незаконной. Полный перечень запрещенных действий при перепланировке необходимо смотреть на сайте государственного органа, ответственного за согласование перепланировки в конкретном городе или регионе.

Штрафы за незаконную перепланировку

С 1 апреля 2024 года размеры штрафов не изменились: от 2 до 2,5 тыс. руб. для физлиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юрлиц. Помимо штрафа владельца квартиры с незаконной перепланировкой также может ждать предписание от инспектора с требованием ее узаконить или вернуть квартиру в исходное состояние в разумный срок. В случае отказа от выполнения предъявленных требований может быть подан иск в суд. Если он подается в отношении собственника помещения, то по решению суда недвижимость может быть продана с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние. Так что шанс остаться без жилья в случае незаконной перепланировки вполне реален.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически такую квартиру можно продать, но проблема в том, что сделать это можно только за наличные средства покупателя. Банки в 99 процентах случаев просят владельца жилого помещения предоставить отчет об оценке квартиры, в котором оценщики обязательно отметят, что ее фактическое состояние отличается от заявленного в документах. Банки и Росреестр такие сделки не пропускают. Если же покупатель приобретет квартиру и на него подадут жалобу (например, соседи снизу, которых не устраивает самовольный перенос вашей «мокрой зоны»), государственные органы обяжут вернуть все в первоначальное состояние и выпишут штраф.