Юрист рассказал, как собственнику недвижимости доказать свои права

Кандидат юридических наук, доцент Ирина Сивакова поможет разобраться, как выйти из сложных ситуаций с недвижимостью. 

Как оформить недвижимость без документов

Документы на недвижимость могут потеряться, или их могут специально припрятать претенденты на наследство. А бывает, что их никогда и не было.

Что делать в таких случаях?

Недвижимость приобретена после 1998 года

Начиная с 31 января 1998 года все права на недвижимое имущество регистрируются в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Поэтому отсутствие документов на дом, квартиру или земельный участок, приобретённых наследодателем после указанной даты, не может стать препятствием для оформления наследником своих прав на эту недвижимость.

Закон сейчас запрещает нотариусам требовать от граждан документы со сведениями, содержащимися в ЕГРН, поскольку Росреестр предоставляет им эти данные через Единую информационную систему нотариата (ст. 47.1 Основ законодательства о нотариате).

Нотариус проверяет принадлежность недвижимости наследодателю по ЕГРН и, если всё подтверждается, выдаёт свидетельство о праве на наследство.

Недвижимость приобретена до 1998 года

В таком случае сведения из ЕГРН не помогут, так как там нет никакой информации. Если только наследодатель не обращался в Росреестр для подтверждения своих прав на имущество и включения записи о них в ЕГРН.

Разберём худший вариант — когда в ЕГРН ничего нет. Наследнику придётся подтвердить нотариусу, что недвижимость была собственностью наследодателя, иначе нотариус откажется включать её в наследственную массу и выдавать свидетельство.

Здесь нужно иметь в виду, что закон признает юридическую действительность всех документов, которыми ранее (до введения регистрации в ЕГРН) оформлялось право на недвижимость. Можно ссылаться на любой официальный документ, из которого следует, что владельцем недвижимости был наследодатель.

Например, Верховный суд РФ недавно постановил, что право на земельный участок, возникшее до 31 января 1998 г., можно подтвердить выпиской из поземельной книги, выданной сельской администрацией (определение № 16-КГ20-91-К4).

Документальные подтверждения факта владения можно поискать в архивах районного БТИ (по квартире), муниципальной администрации (по земельному участку и дому), у нотариуса, который оформлял сделку по приобретению объекта недвижимости наследодателем.

Если нотариус, который ведёт наследственное дело, откажется принимать такие документы, наследнику придётся признавать право собственности через суд — и там полученные документы очень пригодятся.

Недвижимость не была оформлена в собственность наследодателя

Очевидно, что документов о праве собственности в таком случае точно нет и искать их бесполезно, но это вовсе не означает, что совсем нет шансов оформить недвижимость в собственность.

В судебном порядке можно добиться признания права собственности на недвижимость за наследодателем (а значит, и за его наследником) в следующих случаях.

1. Наследодатель получал земельный участок для ведения садоводства до 25 октября 2001 года, и в документе не указано, на каком праве выделялась земля.

В своё время Верховный суд РФ признал наследника собственником такого участка, указав, что по умолчанию участок признаётся предоставленным на праве собственности (определение № 33-КГ18-11).

С 1 сентября вступил в силу закон, позволяющий наследникам признать право собственности на участки, предоставленные в свое время их наследодателям на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (Закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ).

2. Наследодатель сам когда-то получил недвижимость по наследству, но не оформил всё как следует.

Если наследник подтвердит суду, что наследодатель фактически принял жильё в наследство (например, проживал на момент смерти своего супруга в его квартире).

3. Наследодатель покупал недвижимость, но не оформил её в собственность.

В таком случае можно применить срок приобретательной давности. Недвижимость, которой наследодатель владел открыто и добросовестно в течение 15 лет, признаётся его собственностью (ст. 234 ГК РФ).

Как указал Конституционный суд РФ, покупка недвижимости по договору не препятствует применению срока приобретательной давности. Благодаря этому мужчина добился признания себя собственником земельного участка с гаражом, который купил без какой-либо регистрации ещё в 1990-е годы (Постановление КС РФ от 26.11.2020 № 48-П).

Какие пункты включить в договор дарения

Чтобы подарить квартиру, сейчас вполне достаточно простого договора, подписанного обеими сторонами (дарителем и одаряемым), а также заявления в МФЦ для регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Нотариальное удостоверение требуется, если дарится доля в жилом помещении. При составлении договора стоит обратить особое внимание на следующие пункты:

1. Передача предмета дарения.
Следует указать, что даритель передаёт квартиру, а одаряемый её принимает либо в отдельном пункте договора, либо в прилагаемом акте приёма-передачи.

Есть немало примеров, когда этот пункт помог одаряемому впоследствии добиться в суде признания квартиры своей собственностью. В частности, когда из-за смерти дарителя не была завершена процедура госрегистрации права собственности, суды обращают внимание прежде всего на то, состоялась ли передача дара.

2. Сохранение права пользования жильём.
Даритель может оставить за собой это право, и весьма желательно это сделать. При наличии такого пункта в договоре одаряемый не сможет выселить бывшего собственника квартиры даже через суд. На безвозмездность договора это не влияет, здесь нет встречного предоставления.

3. Возможность отмены дарения.
Если даритель переживёт одаряемого, этот пункт позволит дарителю вернуть себе квартиру обратно — иначе она перейдет к наследникам одаряемого.

Можно ли сдать комнату в коммуналке

«А почему бы и нет? — скажут многие. — Ведь собственник может распоряжаться своим имуществом как угодно!»

Но как быть с тем, что в коммунальной квартире есть и другие собственники? Один из таких соседей-собственников дошёл до Верховного суда РФ, требуя расторгнуть договор найма комнаты в общей квартире и выселить оттуда временных жильцов.

Поначалу суды отказали ему, сославшись на довод о свободе распоряжения своей собственностью. Однако Верховный суд РФ напомнил, что:

• согласно ЖК РФ собственник может пользоваться своим жилым помещением, только соблюдая права и законные интересы соседей (ст. 30);
• помещения общего пользования в квартире, предназначенные для обслуживания более одной комнаты, находятся в общей долевой собственности всех собственников этой квартиры.

Доля каждого собственника пропорциональна площади комнаты, которая ему принадлежит (ст. ст. 41 — 42 ЖК РФ). А распоряжение общей долевой собственностью происходит только по соглашению между всеми правообладателями (ст. 246 ГК РФ).

Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире может сдавать её в наём только при условии, что на это получено согласие всех остальных собственников и не нарушаются права соседей. Договор найма комнаты признали недействительным — то, чего и добивался истец (ВС РФ, определение № 5-КГ20-149-К2).