Вторичка или новостройка в Воронеже: что выбрать в 2026 году?

Тема собственного жилья не перестаёт быть актуальной даже во время кризиса недвижимости. Часто у человека, который задумывается о приобретении собственного угла, возникают вопросы и сомнения. Рассматривать вторичку или новостройку? Что выгоднее в перспективе? С этими моментами «Ё!» помогла разобраться агент по недвижимости в Воронеже Елена Семкив.

Вместе с экспертом мы сравнили жильё на вторичном рынке и в новостройках по следующим параметрам: безопасность и риски, готовность к въезду, инфраструктура «за окном», ликвидность.

Безопасность и риски. Обман на вторичке и долгострой в новом доме

У вторичного жилья может быть скрытая история объекта (неузаконенная перепланировка, арест, залог), а также задержки с освобождением. Нельзя не вспомнить тут схему Долиной, которая навела серьёзного шороха на рынке. Наиболее распространённые проблемные случаи: квартира в старом доме без должной выписки по перепланировке и долг по ипотеке у предыдущего собственника.

Приобретая квартиру в новостройке можно наткнуться на неисполнения обязательств по инфраструктуре со стороны застройщика и риск задержки сдачи дома. Как пишет РБК, переносы сроков ввода жилья в эксплуатацию в 2026 году достигнут исторического максимума — 16,2 млн кв. м.

Готовность к въезду. Ремонт и его стоимость

Конечно, у квартиры на вторичном рынке есть большое преимущество — чаще всего можно заселяться сразу после сделки. Но многое зависит от состояния и возраста дома.

Средний ремонт квартиры 35-40 м2 в Воронеже обойдётся до 1 млн рублей, в зависимости от материалов и сложности. Но если дом старой застройки, потребуется замена коммуникаций, стяжка пола, свежая отделка — бюджет ремонта может дойти до куда больших цифр, отмечает эксперт.

Преимущества, которые можно выделить на рынке новостроек — современные штукатурки, стяжки, инженерные решения, планировки под современные предпочтения.

В новостройках чаще всего требуется минимальный косметический ремонт перед въездом. Минимальная чистовая отделка обойдётся примерно в 500 тысяч рублей. В некоторых проектах есть готовые варианты «заезжай и живи».

Инфраструктура «за окном». Что есть и что будет?

Если мы говорим про квартиру на вторичном рынке, как правило, инфраструктура уже сформирована: детские сады, школы, поликлиники, ТЦ, но в некоторых застарелых микрорайонах, перспектив дальнейшего развития не много. По словам эксперта, в течение пяти лет некоторые улицы и правда обновятся, но радикальное перераспределение инфраструктуры вряд ли произойдёт.

В новостройках инфраструктура часто закладывается в рамках проекта: школы, детсады, магазины, паркинги, новые дороги. К ЖК рядом с большим торговым центром в составе проекта в течение пяти лет вполне себе может добавиться новая развязка и автобусная линия. Но если все эти блага только на стадии обещаний, бумаге или на красивом сайте застройщика, то стоит задуматься — не станете ли вы жителем гетто через какое-то время. Чтобы этого не произошло, изучайте уже реализованные проекты компании, у которой приобретаете недвижимость.

Ликвидность. Что легче будет потом продать?

В квартирах на вторичном рынке ликвидность традиционно выше в хорошо развитых микрорайонах. Речь идёт, к примеру, о начале Коминтерновского района, граничащего с Центральным, Ленинском районе и Железнодорожном

Спрос на новостройки в популярных районах приличный, но длительный период ожидания сдачи может снизить привлекательность в глазах покупателей. Такие варианты есть в мкр. Шилово, если рассматривать бюджетный сегмент, либо Коминтерновский, Центральный, Ленинский районы — Московский пр-т, СХИ, район у цирка.

Если вы не так хорошо знаете город, изучите район и улицу, где собираетесь брать квартиру. Есть вероятность, что они будут часто фигурировать в материалах об отключении света или постоянных прорывах канализации. Нередко в старых домах возникают проблемы с ЖКХ из-за появления рядом многоэтажки или ТЦ, которые подключили к старым сетям, не рассчитанным на такую нагрузку.