Зачем Гордума разрешила в Воронеже «уплотнительную» застройку?

Всего три месяца действовала в Воронеже норма, по которой площадь участка под строительство многоквартирного жилого дома должна была начинаться от 3 тысяч квадратных метров (30 соток). 13 июля на очередной сессии по инициативе администрации города депутаты городской Думы, многие из которых как раз являются застройщиками, эту норму отменили. Теперь площадь земельного участка под многоквартирным домом и его придомовая территория в общей сложности могут быть и меньше.

Воронежцы в социальных сетях возмутились и предположили, что это решение даёт городским властям право разрешать строительство высоток-свечек почти везде. Администрация города парировала, что отмена одной градостроительной нормы не отменяет другие требования — к обеспечению домов парковочными местами, социальной инфраструктурой, озеленением и детскими игровыми площадками, к плотности и высотности застройки.

Разобравшись в вопросе, мы пришли к выводу о том, что всё не так трагично, как пишут некоторые пользователи социальных сетей. И в то же время всё далеко не так радужно, как сообщает мэрия Воронежа.

Что отменили власти

В декабре 2020 года городской парламент утвердил новый Генеральный план Воронежа на 2021— 2041 годы. Логическим продолжением Генплана становятся правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В этом тактическом документе прямого действия с точностью в буквальном смысле слова до метра расписывается, где, что и на каких условиях можно строить в нашем городе. Правила содержат подробную карту градостроительного зонирования.

ПЗЗ в Воронеже Гордума утвердила в апреле нынешнего года. Авторами правил стали авторы Генплана — работники Института Генплана Москвы. «В актуализированной версии правил оптимизированы устанавливаемые параметры земельных участков», — сообщили они в процессе работы.

Новые правила должны были в перспективе сделать город чуть просторнее. Руководствуясь федеральными нормативными актами (правда, рекомендательными), Институт Генплана Москвы заложил в ПЗЗ норму, по которой площадь участка для строительства многоквартирного дома должна была начинаться от 3 тысяч квадратных метров. Эту норму спустя три месяца и отменили депутаты.

Как они это объясняют

«Органы местного самоуправления — и исполнительные, и представительные — в своих решениях должны соблюдать баланс интересов развития города, — сообщила администрация Воронежа. — Здесь муниципалитет видит своей задачей переориентировать застройщиков с возведения огромных жилых комплексов «в полях» на работу по развитию застроенных территорий. Благодаря таким проектам воронежцы за счёт инвесторов переезжают из ветхого жилья в новое безопасное, а город вместо проблемных кварталов постепенно получает современные. Нами уже приняты решения о развитии таких территорий на десятки гектаров, но реализуются они постепенно: новые здания строятся по мере сноса расселённых — на освободившихся земельных участках, многие из которых по площади изначально меньше 3 тысяч квадратных метров. Решение об отмене ограничения позволит не остановить эти важнейшие проекты».

Только ли в этом дело?

Конечно же, нет. Объяснение мэрии, с одной стороны, объективно, с другой — в нём присутствует определённое умолчание.

Напомним, аварийные дома по закону расселяются на бюджетные средства. После расселения и демонтажа такого дома участок достаётся муниципалитету. А вот в случае с расселением ветхих домов квартиры у жильцов покупает застройщик, который хотел бы построить на месте ветхого жилья новое.

Ветхими, как правило, считаются двухэтажные сталинки послевоенной постройки. В некоторых районах Воронежа действительно есть «винегрет» из домов. В нём такая ветхая двухэтажка окружена либо хрущёвками, либо вообще девятиэтажками. Обычно в таких старых домах всего два подъезда. Поэтому общая площадь дома с придомовой территорией зачастую действительно меньше 3 тысяч квадратных метров. Соответственно, с требованиями к площади участков такие дома действительно автоматически теряли шансы на расселение застройщиком.

Умолчание же в том, что таких домов на самом деле не так уж много. А в большинстве случаев ветхое жильё - это целые кварталы послевоенной застройки. Соответственно, с действовавшей с апреля по июль нормой застройщику, чтобы получить участок искомой площадью не менее 3 тысяч квадратных метров, нужно было расселить два соседних дома. А теперь в некоторых случаях — например, если застройщик хочет возвести дом — «свечку» — будет достаточно расселить лишь один. Так что отмена столь недолго просуществовавшей нормы действительно позволит развивать застроенные территории. Но одновременно позволит строителям экономить деньги.

То же касается и строительства многоэтажных домов посреди частного сектора. «Свечки» в рамках уплотнения там также будет возводить проще, так как застройщик сможет сэкономить и выкупить меньшее количество участков.

Отмена новой нормы повлияет и на жилые комплексы. Дело в том, что строятся они, как правило, позициями. При возведении каждого нового корпуса выдаётся самостоятельное разрешение на строительство. Соответственно, для каждого нового корпуса застройщик по действовавшим столь недолго правилам должен был предусмотреть участок площадью не менее 3 тысяч квадратных метров — как для отдельно стоящего дома. А теперь эта обязанность с него снята.

Будут ли строить новые высотки во дворах

А вот это опасение, скорее всего, беспочвенно. В начале «нулевых» городские власти, действительно, очень увлеклись уплотнительной застройкой. Жильцы обращались в мэрию с жалобами на то, что в их дворе начинается строительство. «А с чего вы взяли, что это ваш двор? — отвечали городские власти. — Это участок, право собственности на который не разграничено, поэтому муниципалитет имел право выдать разрешение на застройку».

Сейчас же большинство дворов уже стоит на кадастровом учёте и оформлено в общедомовую собственность. Поэтому для строительства на придомовой территории застройщику необходимо купить её часть у жильцов и составить проект, который соответствовал бы всем действующим нормам. Столь сложные схемы на нашей памяти в Воронеже ещё не реализовывались.