Что делать, если ваш дом оказался в охранной зоне

Кандидат юридических наук, доцент Ирина СИВАКОВА поможет разобраться, что делать, если на ваш дом или участок накладывают ограничения.

Как избежать ограничений

Известие о том, что земельный участок входит в границы так называемой охранной зоны, как правило, звучит для его владельца как приговор. Разберём, к каким последствиям это может привести и как можно защититься собственнику.

Закон предусматривает такое понятие, как «зона с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ). Она может устанавливаться с различными целями: охрана жизни и здоровья граждан, защита окружающей среды, безопасность использования объектов транспорта, связи и энергетики, обеспечение обороноспособности государства и так далее.

Полный перечень видов ЗОУИТ представлен сейчас в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Участок может попадать в охранную зону железных дорог, объектов электроэнергетики, трубопроводов, автомобильных дорог, приаэродромной территории, в водоохранную зону и так далее.

Попадание земельного участка в границы такой зоны означает, что его владелец должен соблюдать ряд дополнительных ограничений при использовании. Прежде всего это запрет или ограничение на строительство и использование объектов недвижимости на таких участках.

В последнее время многие землевладельцы сталкиваются с неожиданной проблемой: построив дом, они спустя какое-то время получают предписание снести его, так как по правилам охранной зоны строительство не допускается, а значит, постройка автоматически признается самовольной.

К счастью, Верховный суд РФ дал ключ к решению этой проблемы в пользу собственника земли (и дома, соответственно):

1. На данный момент закон не признаёт объект недвижимости самовольной постройкой, если на момент его возведения собственник не знал и не мог знать об ограничениях, которые действуют в отношении его участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
2. Указанную норму, по мнению Верховного суда РФ, можно применять в том числе к тем зданиям и сооружениям, на момент строительства которых она ещё не действовала (то есть до 4 августа 2018 года), так как добросовестный собственник должен быть защищён (определение № 18-КГ21-5-К4, обзор судебной практики ВС РФ от 23 июня 2021 г.).

Таким образом, дом, построенный на земельном участке в охранной зоне, можно узаконить, если доказать, что на момент его возведения в публичных источниках не было данных о том, что земля попадает в такую зону.

Проверяем участок

Купив участок, информация о котором размещена на публичной кадастровой карте, впоследствии нельзя будет доказать, что вы добросовестный приобретатель и не знали, что участок отнесён к ЗОУИТ. Сейчас информация об охранных зонах размещена на публичной карте. Поэтому перед тем, как покупать участок, нужно проверить, не принадлежит ли он ЗОУИТ.

Заходим на сайт Росреестра в раздел «Публичная кадастровая карта». В верхнем левом углу в поисковой строке вводим кадастровый номер интересующего участка и находим его на карте.

Далее в том же верхнем левом углу нажимаем на три горизонтальные чёрточки и в открывшемся списке выбираем графу «Слои». Здесь можно посмотреть общедоступные сведения из ЕГРН.

Ставим галочку напротив строки «Зоны с особыми условиями использования территории» и нажимаем строку «Поиск». Нажимаем галочку справа от надписи «Участки» и в открывшемся перечне выбираем графу «ЗОУИТ».

Если карта выдаёт результат «Ничего не найдено» — значит, участок не входит в какую-либо охранную зону. Если появился номер ЗОУИТ — участок является охранной зоной и ограничен в использовании.

Если карта выдаст сразу несколько номеров ЗОУИТ, это означает, что участок входит в границы сразу нескольких охранных зон.

Росреестр рекомендует

Основным источником информации о том, кто владеет конкретным объектом недвижимости, сейчас выступает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому отсутствие в нём данных о собственнике или ошибки, допущенные при внесении этих данных в реестр, могут доставить владельцу недвижимости дополнительные проблемы различной степени сложности.

В связи с этим Росреестр признаёт, что достоверность сведений в ЕГРН нуждается в дополнительном контроле со стороны самих собственников недвижимости. Недавно ведомство объявило о запуске нового масштабного проекта под названием «Проверь свои объекты» (Письмо Росреестра от 7 июля 2023 г. № 01-6104-ТГ/23).

Как поясняется в письме, с марта этого года собственники недвижимости имеют возможность получать выписки из ЕГРН, а также просматривать основные сведения о принадлежащих им объектах в режиме онлайн через личный кабинет на портале «Госуслуги».

Если в личном кабинете нет сведений об объектах недвижимости, принадлежащих гражданину, или есть, но характеристики объекта неполные или неверные, правообладатель сможет направить сообщение об этом в Росреестр посредством платформы обратной связи.

Получив такое сообщение, сотрудники Росреестра должны будут актуализировать сведения о СНИЛС и паспортных данных собственника недвижимости, запросив их в Социальном фонде и МВД соответственно. Как поясняет ведомство, корректное отображение информации об объектах недвижимости на портале «Госуслуги» возможно лишь при наличии в ЕГРН этих данных.

Если по итогам рассмотрения сообщения от правообладателя объекта недвижимости будет выявлена техническая ошибка в ЕГРН, допущенная при внесении сведений в реестр, она будет исправляться сотрудниками Росреестра. А вот реестровую ошибку, причиной которой стала ошибка в правоустанавливающем документе, можно будет устранить только путём исправления исходного документа либо в судебном порядке.

Минцифры сейчас готовит необходимый функционал, чтобы в полной мере запустить проект «Проверь свои объекты» на портале «Госуслуги».