«За то, чтобы ходить в туалет, мы должны платить чужому дяде?!»

«Караул! Рейдерский захват земли в Семилуках!» В колокол били жители шести домов по Земской улице в Семилуках с 53-го по 63-й дом. По их словам, в 2021 году якобы местная администрация продала кусок земли вокруг их домов некоему богачу под коттеджный посёлок. И выяснилось: канализационные колодцы этих домов теперь на его, богача, территории, а у него на том месте в планах дорога для своего посёлка. Более того, на проданной земле «внезапно» очутились и мусорный контейнер, и единственный подъезд к многострадальным домам. Народ в негодовании: «75 квартир могут остаться без туалета, мусорки и дороги!»

«Обитаемый остров»

Что такое септики? Это специальные колодцы для сбора сточных вод — часть автономной канализации. Их оборудуют там, где нет канализации центральной. Стоки в ёмкостях отстаиваются, затем вода поступает в системы подземной фильтрации и — уже очищенная — утилизируется естественным образом через грунт. А осадок в септиках нужно откачивать. Если запустить — вся эта прелесть начнёт бродить, переливаться через край и неважно пахнуть. 

От пятачка на Земской улице в Семилуках, где кипят коммунальные страсти, километр — и Дон. В 350 метрах — федеральная трасса «Курск — Воронеж». Ещё 400 — и сам Воронеж: промзона на проспекте Патриотов. Возможные последствия дерьмового паводка — представили.

* * *

Шесть домиков на Земской с 53-го по 63-й — трёхэтажки — слеплены в один длинный дом: модная «блокированная застройка». Но у каждого своя инфраструктура, свой земельный участок. Площадь всего клочка, где ютятся эти дома — чуть больше полгектара, а вокруг до недавних пор были лес да поле. Эдакий обитаемый остров. В общей сложности 75 квартир и порядка 150 жителей. 

— Мы тут квартиры покупали, чтобы чистым воздухом и природой наслаждаться! А нас взяли и «продали», и мы ещё доплатить должны?!

Здесь много семей с детьми. И пожилых тоже. Актив тащит меня за дома: там в 20 метрах от стены высится забор, за ним — скворечники будущих таун-хаусов, ползает строительный кран.

— Вот наши колодцы. Точнее, на нашей земле, как оказалось, их всего четыре, остальные 13 — видите? — за забором, где стройка. Колодцы делали из расчёта три на дом, только для одного два — там квартир меньше. Что теперь с ними и с нами будет? Вон уже запахи пошли, а скоро жара…

«Космические» земли

О том, что большинство септиков на чужой земле, местные с удивлением узнали два года назад, когда напротив их домов вырос строительный забор. Гигантский участок почти в 7 га вокруг их островка купил некий бизнесмен Юрий Кондауров, чтобы построить посёлок на 200 коттеджей. Только землю ему продала не администрация Семилук — земля в тех краях не муниципальная. Продавец — АО «Государственный космический научно-производственный центр (ГКНПЦ) имени М.В. Хруничева». Это бывшие угодья Воронежского механического завода, который в 2007-м влился в государственный научный центр. 

...Открываю документы аукциона. Рядовая история. Начальный ценник 6,7 гектара земли порядка 22 миллионов рублей. Из трёх желающих Кондауров оказывается щедрее: даёт 32,5 миллиона. Разрешённый вид использования участка — строительство индивидуальных жилых домов. Но народ с Земской не понимает в упор: почему и их септики, и дорога, и мусорка, теперь на чужой территории? И газорегуляторный и тепловой пункты в придачу. 

— Даже перед домами, где подъезды, нашими остались несколько метров до тротуарчика. Вон те деревца, что мы сажали, тоже у Кондаурова! 

А вот здесь стоп. 

— Берите рулетку, — говорю. 

Длина надела, «отрезанного» им товарищем Кондауровым, выходит 39 метров. Сравниваем с длиной придомового земельного участка, что в техпаспорте на один из домов... Всё сходится — от и до. Паспорт от 2016-го года, площадь участков не менялась. И кто влез на чужую землю — вопрос.

Что до единственной подъездной дороги к домам — она прописана и в условиях аукциона, и в документах Росреестра в разделе «Особые отметки»: «Посредством данного участка обеспечен доступ к участкам с кадастровыми номерами…» А дальше шесть номеров — по числу домов. Эту дорогу накатали, ещё когда строили трёхэтажки. А о ямах с септиками ни в одной из бумаг нет. 

— Эти ямы — не недвижимость, отдельно регистрировать их не надо, — объясняет юрист в сфере ЖКХ Ольга Дятлова.  

Однако. Как элемент инфраструктуры и благоустройства соседских участков продавец — космический центр имени Хруничева – на торгах бы их тоже прописал. Если бы был о них в курсе. 

— Я видел те септики. Но до межевания не предполагал, что они на моём участке, — говорит теперь Юрий Кондауров. — Да если бы и знал — купил бы: место хорошее, планы на него большие. А зрелище было ещё то: из колодцев текло, запахи, камыши... И лягушки квакают. Не представлял, что столько проблем с ними окажется!

Законность межевания земли под коттеджный посёлок и разрешение на строительство, выданное мэрией Семилук, теперь проверят СКР и Прокуратура — после жалоб жителей.

«Не видели, не знаем»

Земля, где стоят шесть горе-домов по Земской, тоже раньше была у нашего мехзавода. Потом перешла к Государственному космическому НПЦ им. Хруничева. Разрешение на строительство выдавала администрация Семилукского района ему. Ещё до 2012-го. Центр возвёл коробки. А вскоре науке стало не до строек: 0,59 гектара земли вместе с коробками продали. Дома довела до ума контора ООО «СтройМастер», она же обустраивала канализацию. В 2015-м и 2016-м сдала в эксплуатацию, чиновники семилукской мэрии приняли и выдали разрешения на ввод. Но о септиках в документах ни строчки. 

— Когда дома сдавали, было по одной яме, все в пределах их участков! — в администрации Семилук теперь делают вид, что страшно удивлены. — Застройщик проводил топографическую съёмку, по ней это видно. Когда появились остальные колодцы — не знаем!

Объяснение странное. Один колодец не справился бы, поэтому и рыли по одному на четыре квартиры в каждом доме. По санитарным нормам, минимум от стены жилого дома до септиков — пять метров. От задней стены трёхэтажек на Земской до границы придомовых участков — забора нынешней Кондауровской стройки — порядка 21. То есть запросто можно было все колодцы впихнуть на свою землю, но... Кому охота, чтобы под его окнами чадило вот это? А так: квартиры распроданы. ООО «СтройМастер» в октябре 2019-го благополучно разорилось.

— Делали по проекту! — уверяет бывший директор Сергей Попов.

Только проект исчез. В Управляющей компании «ЖКС», заведующей домами, разводят руками: найти, дескать, не можем. В том, что мне прислали из семилукской мэрии с пометкой «всё, что нашли», листа с чертежами канализации и септиков — нет.

* * *

«СтройМастер» по простоте душевной и асфальт положил на грунтовке — подъезду к домам на Земской. Хотя дорога тоже была на чужой земле, и теперь у бизнесмена Кондаурова совсем не «вдруг». О ней в мэрии Семилук не могли не знать, однако на баланс её не взяли. Почему? Ответом тяжкий вздох: «Кто ж предвидел, что так получится. Столько лет всё стояло заброшенное!»
 

Дорогая услуга

За возможные косяки застройщика и чиновников отвечать теперь людям. 5 сентября 2023-го в Семилукский районный суд поступил иск от Кондаурова Юрия Александровича к собственникам этих шести домов. Требование: перенести септики с его участка. В качестве третьего лица идёт мэрия Семилук. Граждане и чиновники в возмущении.

— Слушайте, я устал с ними бороться! — восклицает Кондауров. — Там всё стояло запущенное — болото. Я и в прокуратуру писал жалобы, и экологам — бесполезно. Мне в посёлке это сто лет не нужно — никто же не купит дом рядом с лягушками. Я жителям предлагал за свой счёт — за мои личные деньги — перенести септики на их участки, только люди не хотят их к себе — мол, нам пахнуть будет. Предлагал полностью их дома к себе в посёлок включить: там будет своя канализация, свой водозабор, в тех краях ведь с водой проблемы, в их домах в том числе. Прикинул: порядка 60 тысяч с квартиры. Некоторые согласились, но другие возмутились: «Не хотим платить — дорого». Ладно, говорю, давайте к своей канализации ваши дома подключу — тысяч 20 обойдётся. Тоже дорого. Они между собой договориться не могут. Меня там чуть не побили раз! Администрации это всё тоже не надо. Что мне оставалось? Я и пошёл в суд…

Актив-батальон с Земской не сдаётся:

— Мало что 60 тыщ отдай, чтобы этот «барин» нас к себе взял. Так он нам и коммуналку насчитал в разы больше той, что мы сейчас платим УК! Только за содержание и эксплуатацию посёлка — три тысячи рублей, за водоотведение — тысячу. Не согласны!

Если учесть, что сейчас за двушку в 47 квадратов, например, жители отдают своей УК порядка 1 300 рублей в месяц, а за водоотведение — за откачку и вывоз осадка из септиков — не платят ничего...

— У нас договор с индивидуальным предпринимателем на такие работы, — объясняет представитель управляющей компании Дмитрий Кузнецов. — Канализационный каскад для каждого дома состоит из трёх колодцев по девять кубометров — 27 кубов в общей сложности на каждый дом. Одна машина за раз может вывезти 12, а это 4,5 тысячи рублей. Когда ямы заполняются, люди оставляют заявки диспетчеру, мы передаём подрядчику. Оплачиваем из строки «Текущее содержание и ремонт жилья». Но домов-то шесть. А ямы заполняются быстро: в среднем через полтора — два месяца. На общих собраниях собственников вводить отдельную плату за водоотведение жители отказывались — мы же их не заставим?

А самые честные — те признаются:

— Есть у нас такие личности, кто вообще управляющей компании не платит...

Потому и выполнялись заявки подчас уже тогда, когда заколосится камыш.

* * *

Адвокат жителей подал в суд ходатайство истребовать таки проект канализации домов на Земской в мэрии Семилук и управляющей компании. И запросить у научного центра имени Хруничева — там-то разрешали рыть колодцы на своей земле? Суд, между тем, назначил исследование с привлечением специалиста:  можно ли в принципе перенести септики на придомовую территорию бунтующих домов, чтобы не отступить от строительных и санитарных норм.

— Если он скажет «да», деваться некуда — жильцам придётся переносить колодцы за свой счёт, — объясняет юрист в сфере ЖКХ Ольга Дятлова. — После, опять же через суд, можно попытаться взыскать расходы с администрации — признав незаконными разрешения на ввод их домов в эксплуатацию. Управляющая компания ни при чём: колодцы за пределами придомовой территории, значит, не являются общедомовым имуществом. Да и обязанность любой УК по закону — текущее содержание и ремонт, а тут надо фактически обустраивать новую канализацию. Застройщика домов уже нет — с него и спроса нет. В Земельном кодексе РФ есть пункт о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. То есть, если вы купили землю, а на ней те же септики, они теперь тоже ваши — желаете вы того или нет. Можете ими распоряжаться. Но заставить вас платить за их перенос, если они вам мешают, нельзя: вы не обязаны обеспечивать кого-то канализацией. Ещё вариант: признать недопустимым строительство дороги в будущем коттеджном посёлке там, где её собираются строить — то есть, где находятся септики. Но это опять же: жителям придётся судиться с бизнесменом. Будет экспертиза на предмет соответствия проекта дороги нормам законодательства... Долго, затратно, а перспектива туманная. 

Если же специалист признает перенос септиков невозможным — оставаться им на участке бизнесмена.

— И тут без вариантов: договариваться с о сервитуте*, чтобы цена устраивала и людей, и владельца участка, — объясняет Ольга Дятлова.

— Да я готов их за свой счёт откачивать! — уверяет Кондауров. — Только я продам последний дом в посёлке и уйду оттуда. И тогда жильцам с Земской придётся разбираться с сотнями жителей посёлка А мусорку придётся  переносить: на её месте по проекту коттедж. Сейчас она у 63-го дома — предложу поставить у 53-го. Что «а дорога»? Не собираюсь я шлагбаум вешать. В планах её отремонтировать и вместе с дорогами в своём посёлке передать на баланс мэрии. Правда, боюсь, уже там не обрадуются. 

*Сервитут—  это ограниченное право пользования чужим земельным участком только в определённых целях.