Что принесёт смена владельца крупнейших УК в Воронеже

В Воронеже начинается очередной передел коммунального рынка. Губернатор Александр Гусев на минувшей неделе сообщил, что группа компаний «ПИК-Комфорт» продаёт свой бизнес в нашем городе. Это 24 управляющие компании, обслуживающие порядка 2,5 тысячи многоквартирных домов. Самые известные УК названы по наименованию районов («УК Ленинского района», «УК Коминтерновского района» и другие). Предчувствуем, что в этот момент некоторые наши читатели вспомнили все свои претензии к этим организациям. Стоит ли надеяться на лучшее после смены собственника компаний? Разобраться в этом поможет наш несколько детективный исторический экскурс.

Как городское коммунальное имущество стало частным

До 2007 года многоквартирные дома в городах обслуживали исключительно муниципалитеты или ведомственные коммунальные организации. Затем государство приняло решение и в этой сфере перейти к рынку.

Теоретически решение абсолютно верное — только битва за клиента заставляет бизнес работать лучше. Муниципальным ремонтно-эксплуатационным предприятиям (МУРЭПам) этого делать было не нужно. За каждым жилым домом такое предприятие было закреплено едва ли не испокон веков и, казалось, навсегда. Большой плюс МУРЭПов был в том, что они не должны были быть прибыльными. А их убытки погашались не за счёт тарифа для жильцов, а из городского бюджета.

Но к рынку воронежское ЖКХ переходило в нерыночных условиях. О конкуренции говорить было сложно. Кто-то из бизнесменов должен был создавать управляющие организации с нуля. У мэрии же был огромный имущественный комплекс (здания десятков МУРЭПов, оборудование) и тысячи сотрудников.

Именно этот комплекс и акционировали, передав в частные руки лишь частично. Городские власти выступили учредителями акционерных обществ «УК Центрального района», «УК Коминтерновского района» и других с подобными «районными» названиями.

О влажной протирке подоконников и дезинфекции ручек

Уже во времена мэра Сергея Колиуха городские власти продали контрольные пакеты УК частным лицам. Объяснили это тем, что по федеральному законодательству мэрия не вправе была владеть контрольными пакетами акций этих предприятий.

Проданные УК и ряд новых, как много писали в те годы, якобы принадлежали одному человеку — бизнесмену Вадиму Ишутину, который в то время был также депутатом областной Думы. Однако, по нашей неофициальной информации, всё было сложнее. И так называемых конечных бенефициаров у управляющих компаний было больше. И среди них были в том числе представители органов власти.

Все эти УК вошли в партнёрство «Воронежская коммунальная палата», которое стало основным игроком на воронежском рынке обслуживания жилья. Долю ВКП оценивали примерно в 60%.

При продаже контрольных пакетов акций УК мэр Сергей Колиух отметил: «Частный инвестор, очевидно, станет гораздо охотнее и эффективнее вкладываться в УК, учитывая интересы населения». Время показало, что это из разряда ненаучной фантастики. Формально в состав тарифов управляющих компаний были включены услуги, которые любой дом сделали бы образцовым — вплоть до регулярной влажной протирки подоконников в подъездах и дезинфекции ручек лотков мусоропроводов.

Денег нет, но вы держитесь?

На деле же типичный ответ управляющей компании тех лет был таким: «Средств, которые собираются с жильцов на счету дома, хватает только на содержание самой УК, на работу дворника и на ликвидацию аварий. А разбитое стекло в подъезде когда-нибудь вставим, конечно. Не скоро».

И здесь мы подошли к самому интересному. Главным проверяющим органом для УК является государственная жилищная инспекция — подразделение правительства области (ГЖИ). ГЖИ не только проверяет соответствие работ УК требованиям закона, но и ведёт так называемый реестр лицензий управляющих компаний. Если жильцы решают выбрать новую управляющую компанию, протокол общего собрания они обязаны сдать в ГЖИ. На основании этого протокола инспекция включает УК в реестр, и лишь после этого компания вправе приступать к работе и получать деньги от жильцов.

Представители небольших управляющих компаний, которые только приходили на коммунальный рынок, не раз рассказывали, что к управляющим компаниям «Воронежской коммунальной палаты» жилинспекция относится куда снисходительнее — и при изучении этих протоколов, и при проверках.

В середине нулевых управляющим компаниям даже удалось сменить юридические лица, оставив прежние названия. И в прямом смысле слова оставив с носом поставщиков ресурсов, которые требовали от них выплатить многомиллионные долги. В итоге оказалось, что поставщикам ресурсов должны деньги компании, у которых на счету нет ни копейки. А «новые» «УК Коминтерновского района», «УК Центрального района» и другие продолжили работать. И ведь поставщики — крупные федеральные игроки — стерпели. Такая «смелость» УК явно говорила о поддержке откуда-то свыше.

Вот уж не знаем, связано ли это с приходом на пост губернатора Александра Гусева, но с 2018 года дела у вышеупомянутых УК стали идти хуже. И именно в 2018 году прежние собственники продали все 24 УК московской группе компаний «ПИК-Комфорт».

Что же дальше?

Здесь позволим себе высказать своё мнение. Работа с «ПИК-Комфортом» у областных властей, похоже, была выстроена уже на общих основаниях. Во всяком случае, сообщений о том, что ГЖИ благоволит этим УК, нам больше не поступало. В схемах, аналогичных тем, о которых мы писали, компании в годы работы «ПИК-Комфорта» замечены не были.

Вероятно, именно эта работа на общих основаниях, а также то, что собственник компаний находится далеко от Воронежа, привели к тому, что квадратные метры, с которых «ПИК-Комфорт» получает деньги, начали «усыхать». Новым мелким управляющим компаниям стало проще убедить жильцов расстаться с «ПИКом». В районы же новостроек «ПИК» не пускали — там застройщики изначально создают свои управляющие компании. В итоге доля группы компаний на рынке снизилась с прежних легендарных 60% до примерно 25%. И для москвичей воронежские управляющие компании, похоже, превратились в чемодан без ручки. По неофициальным данным, потенциальные покупатели управляющих компаний уже появились — это крупная федеральная коммунальная компания и воронежский бизнесмен.

Конечно же, владельцев квартир в первую очередь интересует, как будут работать «управляшки» после смены собственника. Опыт предыдущих лет говорит о том, что от собственника это зависит мало. В первую очередь это зависит от позиции органов власти. Конечная цель любого бизнеса — извлечение как можно большей прибыли. Соответственно, если власти не предоставляют конкретным управляющим компаниям лишних преференций, а также создают условия для конкуренции, любой собственник будет соблюдать закон.