Рухнула коммунальная империя управляющих компаний в Воронеже. Что ждёт жильцов?

Около 1 600 многоквартирных домов Воронежа (порядка четверти жилфонда региона) оказались в зоне коммунальной турбулентности. Государственная жилищная инспекция области 26 июня получила заявления от 21 управляющей компании, входящей в ГК «ПИК-Комфорт», о прекращении действия лицензий на управление многоквартирными домами. То есть УК «ПИК-Комфорта» готовы прекратить деятельность. Заявление должно быть рассмотрено до 9 июля. 

Как и почему появилась эта империя

«И после прекращения действия лицензий все эти управляющие компании обязаны (согласно ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ) продолжать управлять многоквартирными домами и добросовестно исполнять свои обязанности до момента, когда дома перейдут под управление другой компании, — успокаивает жильцов ГЖИ, после чего тут же аккуратно перекладывает ответственность на коллег. — Работу прежних УК будут контролировать министерство ЖКХ и энергетики Воронежской области и администрация Воронежа. Возможны несколько вариантов перехода дома под управление новой компании, которая будет устраивать жителей».

Что же произошло и что будет дальше? Здесь необходим небольшой исторический экскурс. До 2007 года многоквартирные дома в городах обслуживали муниципалитеты или ведомственные коммунальные организации. Затем государство решило и в этой сфере перейти к рынку. Кто-то из бизнесменов должен был создавать управляющие организации с нуля. У мэрии Воронежа же был огромный имущественный комплекс — здания десятков ремонтно-эксплуатационных предприятий, оборудование — и тысячи сотрудников. Именно этот комплекс и передали в частные руки. Первые в Воронеже коммерческие управляющие компании получили районные названия — «УК Центрального района», «УК Коминтерновского района» и другие.

Эти УК и ряд новых, как много писали в те годы, якобы принадлежали одному человеку — бизнесмену Вадиму Ишутину, который в то время был также депутатом областной Думы. Однако, по нашей неофициальной информации, всё было сложнее. Так называемых конечных бенефициаров у управляющих компаний было больше. И среди них были в том числе представители органов власти. Все эти УК вошли в партнёрство «Воронежская коммунальная палата», которое стало основным игроком на воронежском рынке обслуживания жилья. Долю ВКП оценивали примерно в 60%.

Какие проблемы у неё возникали

Как бы ни ругали ВКП, в её работе был важный нюанс. В пул домов, которые обслуживала каждая из УК «Воронежской коммунальной палаты», вошли и те дома, обслуживание которых изначально было убыточным из-за их ветхости. Это в основном двухэтажные сталинки послевоенной постройки. Но так как каждая УК обслуживала и новостройки, в которые особо не нужно вкладываться, баланс интересов соблюдался.

С середины 2010-х годов дела у вышеупомянутых УК стали идти хуже. И в 2018 году прежние собственники продали все эти компании московской ГК «ПИК-Комфорт».  Тогда управляющих организаций было 24, сейчас из них осталась 21. Это шесть акционерных обществ — «УК Центрального района», «УК Ленинского района», «УК Коминтерновского района», «УК Железнодорожного района», «УК Советского района», «УК Левобережного района». И 15 ООО — «Сфера ЖКХ», «РЭК Центральный», «Мастер», «ЖилУют», «СервисКомфорт», «РайД ЖКХ Железнодорожного района», «Жилфонд», «РЭК № 22», «РЭК Комфорт», «Стандартсити», «Комсервис», «РЭК Содружество», «Развитие», «РЭП-101» и  «Городок». 

Судя по новостям, и у «ПИК-Комфорта» дела в последние годы шли не блестяще. В начале 2023 года губернатор Александр Гусев сообщил, что эта группа компаний продаёт бизнес в нашем городе. Однако сделка не состоялась. В то же время, по данным официальных отчётов, в 2023 году у большинства из 21 управляющей компании «ПИКа» упала выручка, и сейчас вместо прибыли эти компании генерируют убытки.

Более того, за последний год домов в управлении компаний «ПИК-Комфорта» стало заметно меньше — 1,6 тысячи против 2,5 тысячи годом ранее. А мы всё чаще получаем сообщения читателей том, что в перечисленных выше управляющих компаниях резко убавилось сотрудников и что УК стали работать хуже. Например, не всегда откликаются на заявки, перестали ремонтировать общедомовые счётчики. Похоже, «ПИК-Комфорт» решил избавиться от воронежского бизнеса не путём продажи, а путём ликвидации.

Чего теперь ждать жильцам

Здесь нужно провести разделительную черту между прибыльными и убыточными домами. Если дом приносит прибыль от управления, у него всё будет хорошо. У «ПИК-Комфорта» стало меньше домов в управлении как раз потому, что прибыльным домам успешно предлагают свои услуги конкуренты «ПИКа».

Более того, есть версия, что нынешний отказ управляющих компаний от лицензий — это не конец их истории. То есть для обслуживания прибыльных домов те же коллективы коммунальщиков создадут новые юридические лица, уже не под «крышей» «ПИК-Комфорта». Затем проведут собрания жильцов и получат новые лицензии. За чертой же останутся те дома, которые приносят убытки. 

В пользу этой версии говорят цифры, которые привела в ответ на наш запрос Госжилинспекция. С начала нынешнего года в работе управляющих компаний «ПИК-Комфорта» выявили 185 нарушений лицензионных требований. А за аналогичный период прошлого года — 310. Более того, от уплаты штрафов компании не уклоняются. Также УК «ПИК-Комфорта» продолжают готовить жилой фонд к зиме. На сегодня, по данным ГЖИ, необходимые работы проведены в 30% домов. Это говорит о том, что терять весь жилфонд коммунальщики  явно не хотят. 

А вот со старыми домами всё действительно сложно. Закон предусматривает, что после заявления УК об отказе от лицензии жильцы должны провести общие собрания и выбрать новый способ управления домом — например, привлечь другую управляющую компанию или создать ТСЖ. На промежуточном этапе дом должна обслуживать прежняя УК. Если жильцы не смогут организовать собрание, то его по закону обязан организовать муниципалитет — в течение 15 дней после получения уведомления от жилинспекции об отказе УК от лицензии. Однако понятно, что прибыльный в обслуживании дом другие УК и сами оторвут с руками. А если дом убыточен, то, сколько бы мэрия ни организовывала собрания, не будет главного — желающих его обслуживать.

Ещё в марте 2023 года губернатор Александр Гусев сообщил, что поручил своим подчинённым проработать возможность создания в Воронеже муниципальной управляющей компании — «на случай, если частная управляющая компания вдруг покинет рынок, не выполнив своих обязательств».  «Наша УК сможет оперативно этот дом подхватить и продолжить его обслуживание, — пояснил губернатор. — Фактически государственная УК — это более оперативный отклик на конкретные запросы жильцов по содержанию дома и по его текущему ремонту».

Затем идея трансформировалась. В августе 2023-го прежний мэр Вадим Кстенин сообщил, что «подхватить функционал» ушедших с рынка УК может одно из муниципальных предприятий. Несложно догадаться, что это муниципальная «Городская аварийно-ремонтная служба». Правда, такой механизм, как отметил Вадим Кстенин, будет задействован «только на самый крайний случай». Похоже, для старых домов этот крайний случай сейчас не за горами. «МОЁ!» будет следить за развитием событий.