Как в Воронеже яблоневый сад стоимостью миллиард рублей продали… за 2,5 миллиона

Известие о том, что яблоневый сад на улице Ломоносова площадью 52 гектара будет застроен, в декабре 2015 года вызвало возмущение многих воронежцев. Напомним, компания «Выбор» (контролируется депутатом Облдумы Александром Цыбанем) планирует построить на месте сада новый высотный жилой квартал на 884 тыс. кв.м. Представители «Выбора» на общественных слушаниях не стали отвечать на вопрос о том, как участок, который был федеральной собственностью, вдруг стал собственностью частной, а также за какую сумму и у кого он был куплен.

А ещё большее возмущение вызвала новость о том, что территориальное управление Росимущества продало огромный участок, расположенный близко к центру города, за бесценок — всего за 2,5 миллиона рублей. Об этом стало известно весной, когда следствие сообщило, что по факту продажи сада возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества. И пока новых новостей от следствия нет, «МОЁ!» решила разобраться, как стала возможной, по сути, кража огромного участка земли. И какова судьба второго яблоневого сада, расположенного через дорогу.

Почему строителям приглянулся яблоневый сад

В начале нулевых у воронежцев появились деньги на покупку новых квартир. Тут строители, похоже, и положили глаз на поля и сады агроуниверситета в черте города.

На какие только ухищрения они не шли! Достаточно вспомнить, как прежний ректор агроуниверситета Владимир Шевченко «подарил» поле площадью 5,2 гектара Домостроительному комбинату и компании «Монолитстрой». В случае с ДСК строительство прошло гладко. А в случае с «Монолитстроем» дольщики ждали жилья больше 5 лет. Ведь правоохранительные органы вдруг вспомнили, что ректор агроуниверситета не вправе распоряжаться этими землями, так как они федеральная собственность и находятся в ведении Росимущества.

Похоже, именно после этого заинтересованные в этом вопросе бизнесмены могли сделать вывод, что точечные «подарки» — вариант не самый удобный и нужно придумать способ получить в собственность большие участки земли целиком. Самыми большими свободными участками были два яблоневых сада площадью 52 и 24 гектара, находившиеся в пользовании опытной станции агроуниверситета…

С помощью каких комбинаций 52 гектара земли в черте города украли у государства

Здесь мы не претендуем на абсолютную полноту картины, так как журналисты всё же не следователи. Некоторые документы нам просто не предоставили. Часть ведомств ответили на наши запросы отписками. Но всё же принцип увода огромного участка земли из государственной собственности понять можно.

Шаг 1. Приватизация опытной станции агроуниверситета

До 2012 года опытная станция агроуниверситета была федеральным государственным унитарным предприятием. Яблоневый сад на улице Ломоносова (юридический адрес у него другой — улица Шишкова, 140б, участок 3) был признан федеральной собственностью и закреплён за станцией. Но не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения. То есть владело участком государство, которое в этом вопросе представлено Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество). А станция землёй только пользовалась…

Пять лет назад кто-то, похоже, очень захотел отнять сад у станции и у государства. Но как это сделать? Изымать сад у опытной станции, которая, напомним, была государственным предприятием, у Росимущества (государственного органа) не было оснований. Вышло бы, что государство изъяло сад само у себя…

Не потому ли в 2012 году по решению Росимущества опытная станция агроуниверситета была приватизирована? Яблоневый сад по закону остался у неё в аренде.

Процедуру приватизации можно считать довольно формальной — 100% акций предприятия и сейчас принадлежат государству. Однако есть очень важный нюанс. Если изъять сад у опытной станции как у государственного предприятия было практически невозможно, то изъять сад у станции как у акционерного общества оказалось куда легче.

Для этого нужен был формальный повод. И новый арендатор, который имел бы какое-то отношение к саду. И то, и другое, похоже, организовали довольно быстро.

Шаг 2. Передача яблоневого сада в субаренду

От опытной станции агроуниверситета сегодня остались лишь одна комната в старом административном здании станции, директор, бухгалтер и пара сотрудников. Но директор, к нашему удивлению, работал и четыре года назад, когда вся эта история только начиналась…

— У нас была безвыходная ситуация, — рассказывает директор АО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» Виталий СТЕЦЕНКО. — К 2013 году после акционирования наше предприятие стало абсолютно убыточным. Долгов накопилось столько, что все поступившие на наш счёт деньги до сих пор списывают по решению судов судебные приставы…

В этом Виталий Стеценко вряд ли лукавит. Думаем, и территориальное управление Росимущества при приватизации опытной станции прекрасно отдавало себе отчёт в том, что это акционерное общество будет убыточным. Ведь яблоневый сад высаживали не для зарабатывания денег, а для практики студентов агроуниверситета.

— Мы пытались собирать урожай в саду, но затраты на сбор были выше, чем прибыль, — продолжает Виталий Стеценко. — И тут к нам обратилась фирма, которая предложила взять сад в субаренду. Более того, не просто арендовать и платить арендную плату, а ухаживать за деревьями и обустроить систему полива.

Фирма, как мы выяснили по своим каналам, называлась ООО «Спартан». Отвечая на вопрос о том, кто же директор этой фирмы, Виталий Стеценко замялся…

— Вы знаете, я думаю, девушка, которая ко мне приходила, была номинальным директором, — ответил он. — Она была очень молодой… Но у нас не было выбора...

Можно предположить, что директор опытной станции по меньшей мере догадывался, что фирма «Спартан» вовсе не собирается заниматься благотворительностью и ухаживать за садом. Но 26 апреля 2013 года подписал с ней договор субаренды яблоневого сада.

Шаг 3. Оформление в мэрии и Росимуществе документов на злополучный водопровод

А дальше, как сообщило следствие, субарендатор сада вовсю занялся уходом за яблонями. На бумаге. От имени этой организации оформили, как сообщает следствие, «ряд фиктивных договоров и подложных документов», на основании которых в саду якобы появился водопровод (для чего это было нужно, мы расскажем чуть ниже).

Вообще ситуация уникальная. Обычно государственные органы очень придирчивы. А здесь, похоже, они приняли фальшивки за чистую монету. Во всяком случае, в ответе на наш запрос за подписью заместителя главы города по градостроительству Владимира АСТАНИНА говорится о том, что 30 мая 2013 года мэрия выдала ООО «Спартан» разрешение на строительство в яблоневом саду водопровода. Причём, судя по документам, это не просто один кран и два шланга, а 8 резервуаров по 50 кубометров, объединённых сетью подземных труб. И спустя менее чем полтора месяца — 12 июля 2013 года — мэрия выдала ООО «Спартан» разрешение на ввод построенного водопровода в эксплуатацию. В ответе говорится, что чиновники для выдачи всех разрешений рассматривали технические планы и технические паспорта (то есть, выходит, не выезжали на место).

Вероятно, именно эта техническая документация и могла быть подложной. Похоже, кто-то воспользовался безвременьем в мэрии. Разрешение на прокладку водопровода было выдано, когда за строительство в городской администрации отвечал вице-мэр Михаил Кирпичёв. Но буквально через пару недель после этого он ушёл в отставку, и разрешение на ввод водопровода в эксплуатацию выдавалось, когда и.о. вице-мэра был назначен Владимир Астанин.

Затем, как сообщило следствие, на несуществующий водопровод было оформлено право собственности. Мы направили запрос в управление Росреестра по Воронежской области, которое оформило это право. Но в ответ на конкретные вопросы получили лишь ссылки на законы. Наконец в беседе с руководством управления всё-таки выяснилось, что регистраторы не выезжают на место, а пользуются документами. В первую очередь разрешением на ввод в эксплуатацию, которое выдала мэрия (на основании тех самых документов, которые могли быть фальшивыми).

Кстати, заместитель руководителя управления Росреестра Наталья ВЕЛИКОСЕЛЬСКАЯ в беседе с нами отметила, что сейчас сложно будет доказать, что водопровода не было вовсе, ведь его могли разобрать…

Итак, для чего же вообще был нужен этот пресловутый водопровод? Оказывается, его роль была решающей…

Шаг 4. Изъятие сада у опытной станции агроуниверситета и передача его «хорошему» арендатору

После регистрации права собственности на водопровод в яблоневом саду события развивались стремительно. Территориальное управление Росимущества вдруг решило, что задолжавшее всем кругом АО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» — не лучший арендатор сада. Чтобы изъять сад у станции, его нужно было кому-то передать. Где же новый, «ответственный» арендатор? Да вот же он! То самое ООО «Спартан», которое взяло сад в субаренду и «построило» водопровод. Кому, как не этой фирме, передать в аренду сад? Здесь водопровод пригодился в первый раз.

Так был сделан ещё один шаг к краже федерального имущества. Сад изъяли у опытной станции, единственный акционер которой — государство, и передали в аренду ООО, учредителями которого являются частные лица.

Шаг 5. Продажа сада арендатору без аукциона за копейки

А дальше случилось самое интересное. И здесь водопровод пригодился ещё раз. По российскому законодательству, если на участке земли, принадлежащем государству, находится ваша собственность, вы вправе выкупить этот участок без организации торгов. То есть по кадастровой стоимости. И территориальное управление Росимущества продало яблоневый сад площадью 52 гектара фирме, зарегистрировавшей право собственности на водопровод, всего за 2,5 миллиона рублей.

Кстати, примечательно, что руководитель управления Росимущества по Воронежской области Николай БАЦУНОВ покинул свой пост с формулировкой «по собственному желанию» в январе нынешнего года. По времени это совпало с тем, как стало известно, что яблоневый сад перекупила у неизвестных третьих лиц компания «Выбор», которая собирается построить на месте сада новый жилой район.

Сотку земли под яблоневым садом областные власти оценили… в 489 рублей

Риэлторы и все, кто знаком с куплей-продажей земли, узнав о том, что участок площадью 52 гектара продали за 2,5 миллиона рублей, конечно же, спросят: «Как могут стоить копейки десятки гектаров земли недалеко от центра города?» Даже наши читатели грустно иронизировали в комментариях на портале: «Вот бы мне так — продать квартиру и купить 52 гектара в Северном районе. Правнукам никогда не пришлось бы работать».

Оказывается, всё зависит от того, как провести кадастровую оценку земли. В 2010 году правительство Воронежской области заказало двум организациям — ООО «Меридиан+» и ООО «Чернозёмный институт мониторинга земель» — кадастровую оценку земель всех населённых пунктов области. Провести эту оценку — обязанность областных властей. И затем результаты этой оценки были утверждены постановлением областного правительства № 1108.

Так как поля и сады опытной станции в тот момент были федеральной собственностью, кадастровую стоимость земельного участка конкретно под яблоневым садом рассчитывало федеральное ведомство — филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области. А результаты оценки утвердило управление Росреестра. Однако, как сообщили нам в облправительстве, руководствовались эти органы именно постановлением № 1108. Участок под садом считался землями сельскохозяйственного назначения. И для него в отличие от участков под застройку была установлена минимальная кадастровая стоимость — всего 489 рублей за сотку (как раз и выходит 2,5 миллиона рублей за 52 гектара). Поэтому благодаря такой оценке яблоневый сад и стал лакомым кусочком для бизнесменов.

Как видим, в этой истории была задействована очень длинная цепочка чиновников — от оценщиков до руководителя территориального управления Росимущества, который в итоге продал сад. И вроде бы каждый формально ни в чём не нарушил закон. А сад у государства украли.

Какие деньги потеряло государство от кражи яблоневого сада?

По оценкам следствия, рыночная цена участка в 52 гектара, проданного Росимуществом за 2,5 миллиона рублей, составляет не менее 69 миллионов рублей. Возьмём на себя смелость утверждать, что, если бы участок был выставлен на торги, эта сумма на самом деле оказалась бы в разы больше.

Поможет нам в этом публичная кадастровая карта Росреестра. Вот, к примеру, не самый популярный район на левом берегу — Песчанка. Средняя кадастровая стоимость сотки в этом районе составляет около 400 тысяч рублей. Сделаем скидку на то, что в этом районе есть коммуникации и инфраструктура, а в яблоневом саду нет. Давайте сделаем даже не просто скидку, а большую скидку — 50 процентов. И если оценивать сотку участка в яблоневом саду в 200 тысяч рублей, стоимость этого участка площадью 52 гектара составила бы… миллиард рублей!
 
Что такое миллиард? Миллиард рублей — это пять новых детских садов или сто новых муниципальных автобусов… Миллиард рублей составляют все расходы на содержание и ремонт дорог Воронежа в 2016 году. Представьте, дорогие читатели, сколько всего нужного и полезного можно было бы сделать на эти деньги, если бы их так бесстыдно не украли у государства... А можно было бы оставить сад и сделать его местом, в котором любили бы отдыхать горожане семьями. Но всего этого, увы, не будет…

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Второй яблоневый сад государство, скорее всего, тоже потеряло

Дорогие читатели! Чтобы не путать вас раньше времени, мы опустили одну из частей этой истории. Дело в том, что в пользовании опытной станции агроуниверситета был не один яблоневый сад, а два. Второй, площадью около 24 гектаров, расположен через дорогу. Его юридический адрес: Московский проспект, 142в. Так вот, то, что рассказали нам сотрудники опытной станции, а также документы дают основания предполагать, что и этот сад был продан за бесценок по той же самой схеме.

Во всяком случае, второй сад также был передан в субаренду ООО «Спартан» (в один день с первым). Во втором саду это ООО, судя по полученным нами из мэрии документам, также «построило» водопровод. Судя по данным публичной кадастровой карты Росреестра, сейчас этот сад также уже не федеральная, а частная собственность. И кадастровая стоимость его также копеечная — 489 рублей за сотку.

В региональном управлении Следственного комитета от комментариев по поводу судьбы второго яблоневого сада пока воздерживаются, ссылаясь на необходимость проведения оперативно-разыскных мероприятий.