Ожидается ли обвал цен на недвижимость?

Кредитный мыльный пузырь — так эксперты в области недвижимости называют ситуацию, сложившуюся на рынке жилья по всей стране. Что это значит? В последние несколько лет в России действовали льготные ипотечные программы, в первую очередь на новостройки. Процентная ставка по таким кредитам составляла 6 — 7%. При этом некоторые застройщики совместно с банками предлагали покупателям беспрецедентные околонулевые ставки — они доходили до 0,1% в месяц! Более того, постоянно увеличивались сроки кредитования. В 2021 году ипотеку выдавали максимум на 20 лет, а в 2022-м — уже на 23,5 года.

Естественно, благотворительности тут не было. Чем привлекательнее становились ипотечные кредиты, тем быстрее росли цены на квадратные метры. В итоге, по мнению экспертов, стоимость жилья в Москве и ряде регионов оказалась сильно завышена. Но дальше раздувать этот пузырь уже некуда. Сроки кредитования увеличивать больше нельзя — многие клиенты банков и так будут возвращать банку заём вплоть до выхода на пенсию. Кроме того, правительство повысило ставку по программе льготной ипотеки с 7 до 8%, то есть спрос на жилищные кредиты будет уже не таким ажиотажным. И наконец, денег у населения явно не прибавилось, поэтому желающих приобретать квартиры по заоблачным ценам даже с небольшой процентной ставкой по ипотеке всё меньше. Ну а тех, кто способен купить квартиру без кредитов, за наличку, откладывая с зарплаты, и вовсе единицы. Эксперты рынка недвижимости делают вывод: цены на жильё перестанут расти. А некоторые и вовсе прогнозируют обвал российского рынка недвижимости.

Российские эксперты: квартиры подешевеют на треть

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий ЕМЕЛЬЯНОВ в интервью «РБК» предполагал, что квартиры за ближайшие 2 — 3 года подешевеют примерно на треть. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег РЕПЧЕНКО делал свой прогноз для «Комсомольской правды»: стоимость вторички на один-два года вернётся к началу 2020 года, то есть снизится на 30%, новостройки тоже будут падать в цене, но не так существенно.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин АПРЕЛЕВ тоже уверен: нужно ждать снижения цен, причём эта тенденция сохранится до осени нынешнего года. По его словам, в среднем цены будут опускаться на 1% в месяц, хотя в каждом регионе свои особенности. По мнению экспертов, учитывая, что вторичка станет дешеветь активнее, потенциальным покупателям квартир на вторичном рынке стоит подождать. А вот тем, кто, наоборот, хочет продать свои квадратные метры, лучше делать это сейчас.

С новостройками всё сложнее. Специалисты рынка недвижимости сомневаются, что они резко упадут в цене. Причина в увеличении себестоимости квадратных метров за счёт подорожания строительных и отделочных материалов, вызванного санкциями и сложностями с доставкой из-за рубежа. Кроме того, правительство расширило программу семейной ипотеки — теперь взять кредит на жильё в новостройке под 6% могут семьи с двумя детьми до 18 лет. То есть спрос на новые квадратные метры должен сохраниться.

Но дальше задирать ценник уже некуда. Константин Апрелев отмечает: во время пандемии на фоне супервыгодной ипотеки люди активно скупали жильё в строящихся домах. Но сейчас интерес снова качнулся в сторону вторички — в пропорции примерно 70 : 30. В том числе и из-за непростой ситуации в стране. Люди боятся вкладывать деньги в жильё, которое получат через 2 — 3 года. Кто знает, что произойдёт к тому времени?

У застройщиков есть и ещё одна уловка, как заработать и при этом не распугать покупателей, — уменьшить площадь квартир! Это как с пачкой сока: раньше она продавалась по 50 рублей за литр, а сейчас стоит те же 50 рублей, но «похудела» до 900 мл. По данным компании «Метриум», за последние 10 лет площадь квартир в столичных новостройках в среднем уменьшилась на 33%, а в регионах — на 16%. Такие карликовые жилплощади обычно именуют квартиры-студии. При этом новые дома становятся всё более рослыми — чем больше этажей в здании, тем ниже себестоимость квадратного метра.

А что происходит с недвижимостью в Воронеже?

В Воронеже пока всё стабильно: недвижимость как дорожала, так и дорожает. По данным аналитического отдела компании Infoline, в январе средняя стоимость квадратного метра в городе составила 80 150 рублей. Это на 6,4%, или примерно на 5 тысяч, выше, чем год назад — тогда «квадрат» стоил 75 350 рублей. За первое полугодие 2022-го цены на жильё резко взлетели почти до 82 тысяч за кв. м, затем начали потихоньку снижаться, но с ноября снова начался рост.

Квартиры в новых домах дорожают активнее: за январь по сравнению с декабрём плюс 490 рублей за квадратный метр, к концу месяца он стоил в среднем 82 497 рублей. Вторичка прибавила в десять раз меньше — всего 46 рублей за «квадрат». Его средняя цена в столице Черноземья — 78 956 рублей.

А будут ли воронежские квартиры дешеветь, как это предсказывают российские эксперты? Кандидат экономических наук, управляющий Infoline Ярослав ЛАВРИНЕНКО считает, что это может произойти не раньше чем через год:

— 2022 год был похож на период 2014 — 2015 годов, когда за бурным ростом пришла стагнация рынка (замедление. — «Ё!»). Но пока цены не снижаются и полгода будут точно держаться на текущем уровне. Как показывает практика, при увеличении ставок по кредитам рынок замирает. Но ждать, что цены на жильё резко упадут, думаю, не стоит. Рынок недвижимости инертный. Необходим минимум год пониженного спроса, чтобы застройщики, чувствуя нехватку денег, начали снижать стоимость квартир. Это при условии, что будут масштабные проекты с большими вложениями. Честно говоря, мне до конца непонятно, почему до сих пор цены растут и откуда у людей деньги на покупку. Но факт остаётся фактом: квартиры продолжают приобретать. Наш прогноз: в текущем году в регионе никакого обвала рынка жилья не случится. Если, конечно, не произойдёт что-то глобальное.

Воронежцы с готовностью берут ипотеку

По статистике воронежского отделения Банка России, жители Воронежской области по-прежнему охотно покупают квартиры и берут большие суммы в долг у банков. В прошлом году воронежцы оформили 19 тысяч ипотечных займов на сумму 57,5 млрд рублей. В 2021-м показатели были такие: 29,3 тысячи кредитных договоров на сумму 68,8 млрд рублей. То есть заёмщиков стало меньше на треть, а общая сумма ипотечного займа уменьшилась всего на 16%. Действительно, если в 2021 году среднестатистический ипотечный кредит в Воронежской области составлял 2 миллиона 300 тысяч рублей сроком примерно на 20 лет, то к концу прошлого года — 3 миллиона на 23 года.

Тенденция объяснима: цены растут, денег на покупку жилья требуется больше, но увеличить ежемесячный платёж по кредиту воронежцы не могут себе позволить. Поэтому растёт всё: и суммы кредитов, и сроки погашения займа.

А к концу года в регионе и вовсе наблюдался ипотечный бум — воронежцы взяли у банков на покупку жилья около 8 млрд рублей, то есть примерно столько же, сколько и год назад. При этом средняя ставка в 2022 году составила 7,6%.