Как купить жильё в Воронеже после отмены льготной ипотеки

Ключевая ставка снова повысилась, ипотечные ставки бьют все рекорды, лимиты по льготной ипотеке заканчиваются, а банки поднимают первоначальный взнос до 50%. Корреспонденты «МОЁ!» поговорили со специалистами по недвижимости и узнали, какие варианты есть для тех, кто хочет сменить жильё или задумывается о его покупке.

Рассрочка вместо ипотеки

Рынок недвижимости в Воронеже поражает своим разнообразием. Если однокомнатная квартира в Боровом стоит от 3,3 млн рублей, то однушка в Центральном районе — от 5,5 млн. Окончательная стоимость новостройки зависит от многих факторов: инфраструктуры, класса ЖК, наличия детского сада и школы в непосредственной близости от дома, качества ремонта. Но если предложений пруд пруди, то вот со спросом ситуация обстоит заметно хуже — люди просто не имеют возможности покупать жильё. Ситуацию прокомментировал директор одного из воронежских агентств недвижимости Илья Мариничев.

— Застройщики являются локомотивом отрасли, но сегодня они испытывают определённые проблемы. Так как спрос на новостройки заметно снизился и оживления его не предвидится, поднимать цены и дальше застройщики вряд ли смогут. Давайте будем откровенны: раньше повышение стоимости квадратного метра жилья на 30% в год и более не всегда было связано с увеличением себестоимости его строительства. Сегодня единственно верным со стороны застройщика решением для увеличения продаж стало бы предоставление гибких систем рассрочек от года до трёх лет, которые действуют в Санкт-Петербурге, например. Это могло бы серьёзно повлиять на решение потребителей приобрести жильё в новостройке. Существенный минус рассрочки состоит в огромной сумме ежемесячного платежа, которая многим может показаться неподъёмной.

Субсидирование

— Некоторые застройщики совместно с банками пытаются сделать покупку квартиры доступнее за счёт субсидирования, при котором банк снижает ставку по кредиту на один, два, три года или даже на весь срок, а застройщик платит ему за это субсидию. Но проблема в том, что размер субсидии застройщик закладывает в стоимость будущей квартиры, поэтому выгода является всё-таки скорее условной, чем реальной. Важно учесть то, что вы должны покупать квартиру в новостройке под субсидированную ставку как минимум на несколько лет. В противном случае при продаже её раньше срока вы получите убытки. На подобный вид приобретения жилья у вас есть всего два месяца: с января 2025 года такие схемы по новому стандарту ипотечного кредитования будут невозможны.

Айда за город!

— Сейчас банки предлагают всего две востребованные и массовые льготные программы: ИТ-ипотека и семейная ипотека под 6%. Но так как многие из банков исчерпали лимиты, они подняли первоначальный взнос до 50%.Что касается базовой ипотеки на новостройки вне льготных программ, то её размер сейчас составляет рекордные 23 — 26% годовых. Часто я советую присмотреться к жилью, строящемуся не в черте Воронежа, а в нескольких десятках километров от областного центра, и следить за программами кредитования, которые стремительно меняются. Также можно обратиться к ипотечным брокерам или риэлторам, которые могут предложить различные программы взаимодействия с банками. Предлагая высокую ставку, они могут предоставить гибкие условия для сотрудничества.

Аренда или покупка?

— Сейчас многие делают выбор в пользу аренды, а не покупки жилья ввиду высоких ежемесячных платежей. В Воронеж приезжают соседи из других городов, и арендаторы, пользуясь сложившейся ситуацией, поднимают арендные ставки. Съёмное жилье становится менее доступным ввиду высокого спроса и повышенных цен на его аренду. Если вы готовы приобрести вторичное жильё, советую торговаться с продавцами и уменьшать цену. Сейчас продавцы охотно идут на уступки. Знаю, что в скором времени будут запущены программы и серьёзное льготное финансирование по поддержке малоэтажной застройки за пределами Воронежа. Согласно исследованиям более 70% людей хотят жить в своём доме, поэтому в 2025 году стоит обратить пристальное внимание на рынок индивидуального жилищного строительства.

Рынок недвижимости в Воронеже по просьбе «МОЁ!» охарактеризовал и руководитель отдела крупной компании-застройщика Олег Тарасов:

— Сюрпризом для покупателей стали изменения в действующих льготных программах ипотечного кредитования: семейную ипотеку теперь могут взять семьи с детьми до 7 лет, а IT-ипотека стала доступна для ограниченного круга компаний. Более того, в нашем регионе ею могут воспользоваться только те клиенты, у которых заработная плата составляет более 150 000 рублей. На вторичном рынке недвижимости процентные ставки выросли до 21%. Сейчас никого не удивишь ежемесячным платежом в размере 55 тысяч рублей при ипотеке в 2 миллиона рублей. По карману ли это молодым семьям? Но даже учитывая высокую стоимость жилья, заселиться в старые дома по-прежнему не так много желающих. По моим наблюдениям, стоимость «свежей» вторички выросла на 10 — 15%, но этот рынок испытывает самые большие сложности. На её продажу нет никаких программ, от этого страдают и продавцы, и покупатели. Что касается частных домов, то за последние пару лет их стоимость выросла почти вдвое. Приобретать дом сейчас не так выгодно, как раньше, потому что его стоимость при равноценном метраже почти в два раза выше, чем у квартиры. Несмотря на описанные выше условия, застройщики не испытывают сильного дефицита продаж, поэтому не думаю, что в 2025 году стоимость квартир существенно снизится.

И частные дома, и квартиры

Говоря о стоимости частных домов, стоит отметить, что в среднем за 9 месяцев индивидуальные домовладения подорожали на 2,7%. За три квартала этого года стоимость объектов в данном сегменте увеличилась в 48 регионах из 85, в 36 уменьшилась, в одном осталась той же. В среднем индивидуальный дом по России стоит 7 085 088 рублей, понизившись в цене на 1,1% за квартал. Воронеж оказался на 44-й строчке рейтинга со средней ценой на дом в 5 754 298 рублей.

— В III квартале средняя цена дома упала, в то время как предложение выросло на 22%. По итогам трёх кварталов цена удержалась в положительной динамике, но домов в продаже стало на 33% больше, чем в начале года, — комментирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценк. — Это неудивительно: данный рынок не простимулирован массовыми программами доступного кредитования, и люди покупают в основном недорогие дачи, которые по-прежнему популярны. Если говорить о новостройках, то отсутствие дешёвой ипотеки напрямую сказалось на их ценах: за третий квартал они подорожали гораздо меньше, чем за второй (+2,4%) и тем более за первый (+3,6%), когда ещё действовала льготная программа для широкого круга покупателей. Цены снижаются во всё большем числе городов. Предложение же на первичном рынке в среднем по стране увеличилось за последний квартал на 31% — новостройки стоят нераспроданные.

Прирост цен на первичном рынке пока остаётся в положительной динамике, хотя стоимость и квадратного метра, и средней квартиры снижаются во всё большем количестве городов — такой вывод сделали специалисты федерального портала «Мир квартир», проанализировав ситуацию с недвижимостью за III квартал 2024 года в 70 городах России. За последние три месяца в 52 городах из исследованных 70 квадратный метр новостроек подорожал, в 18 подешевел. Самый большой прирост произошел в Чите (+12,9%), Улан-Удэ (+11,9%), Оренбурге (+9,5%), Иванове (+6,3%) и Воронеже (+5,3%). Наибольшее падение — в Махачкале (-20,1%), Нижнем Тагиле (-14,7%), Череповце (-10,6%), Грозном (-9,6%) и Магнитогорске (-6,4%).