Как построить дачный дом, не нарушив множества правил

Что решает собрание

Дополнен закон о ведении гражданами садоводства. Теперь решение о передаче земельных участков общего пользования, а также объектов недвижимости, расположенных на них, в аренду или безвозмездное пользование гражданам или организациям относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ.

Условия использования такого имущества также определяются только общим собранием. Участки общего пользования в СНТ разрешается использовать для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество.

В этих целях допускается возводить некапитальные строения и сооружения на таких территориях (Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Кто подпишет договор

В кассационном суде разбирался спор о том, можно ли считать действительным договор дарения половины дома и земельного участка, если даритель был не в состоянии самостоятельно подписать документы.

Причиной спора стало наследство. Скончалась одинокая женщина. Из ближайших родственников, которые могли претендовать на наследство, у неё были племянники от покойного брата и родная сестра.

Но выяснилось, что незадолго до кончины женщина заключила со своей сестрой договор дарения, которым безвозмездно передала той свою половину дома с земельным участком. Поэтому в состав наследства эта недвижимость не вошла, а сразу досталась сестре.

Спустя два года сестры не стало, имущество перешло к её внуку, а племянники затеяли спор о наследстве. Они обратились в суд с иском о признании дарения недействительным, так как их тётя договор не подписывала, а воспользовалась услугой рукоприкладчика: по состоянию здоровья она не могла поставить личную подпись.

Однако в иске им отказали. Закон позволяет использовать рукоприкладчика для подписания договора, если гражданин вследствие физического недостатка или болезни не может сам расписаться. Подпись рукоприкладчика свидетельствует нотариус (ст. 160 ГК РФ).

При этом эксперты не подтвердили, что состояние здоровья наследодателя не позволяло ей понимать значение своих действий. А тот лишь факт, что договор подписал рукоприкладчик, не влечёт его недействительность, если были соблюдены все необходимые условия (Третий КСОЮ).

Как получить налоговый вычет

До недавнего времени вернуть НДФЛ за покупку или строительство дома на садовом участке было невозможно. Но правила изменились, и теперь можно обратиться в ФНС за налоговым вычетом в размере стоимости дома, но не более 2 млн рублей, и получить возврат НДФЛ до 260 тысяч рублей в следующих случаях:

— если дом был приобретён после 1 января 2019 г. и в ЕГРН по состоянию на эту дату он был указан как «жилое строение» или здание с назначением «жилое»;

— если дом был построен после 1 января 2019 г. и зарегистрирован в ЕГРН как «жилой дом».

При этом земельный участок может числиться по документам как «садовый» или равнозначный ему («для ведения дачного хозяйства» и т. п.).

Если же дом в ЕГРН числится как «нежилое здание, предназначенное для сезонного или вспомогательного пользования», он признаётся садовым домом — тогда у его владельца не возникает права на вычет (Минфин РФ, письмо от 06.05.2022 № 03-04-05/41932).

При наличии права на вычет его может получить тот, за кого отчисляется НДФЛ в бюджет. Обратиться в ФНС можно в любое время после покупки или строительства жилого дома на садовом участке с 2019 г., а получить деньги — не более чем за 3 последних года.

Гостиница выше трёх этажей

Городская администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольных построек, выявленных на территории СНТ. Собственник участка воспользовался уведомительным порядком, который предполагает, что получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется, а достаточно лишь направить уведомление муниципальной администрации. Он уведомил о строительстве двух трёхэтажных жилых домов площадью не более 500 кв. м.

Но по итогам проведённой проверки выяснилось, что фактически были построены четырёхэтажные здания, причём с явным превышением заявленной площади и по своим характеристикам явно предназначенные для оказания гостиничных услуг.

Между тем суд отказался признавать здания самовольными постройками, поскольку разрешения на строительство здесь не требовалось, а превышение заявленных параметров можно было устранить — соответствующие варианты были предложены в экспертном заключении.

Верховный суд РФ не согласился с таким решением, указав, что:

• действующее законодательство не требует выдачи разрешения на строительство, если возводится объект индивидуального жилищного строительства (ст. 51 ГрК РФ). Но к таким объектам относятся отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 метров, предназначенные для проживания граждан (п. 39 ст. 1 ГрК РФ);
• в рамках этого дела установлено, что здания были построены с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности. Тогда как видом разрешённого использования земельного участка является ведение гражданами садоводства и огородничества — значит, на них допускается строительство жилых домов не более трёх этажей;
• собственник земельного участка совершил недобросовестные действия, направленные на обход процедуры получения разрешительной документации на строительство, заявив к строительству одни характеристики здания, а фактически выйдя за их рамки.

В связи с этим у судов не было оснований защищать интересы собственника построек (ст. 10 ГК РФ) и дело направили на пересмотр (определение ВС РФ № 308-ЭС22-27642).

Дача на границе с лесом

Собственница садового участка направила в муниципальную администрацию уведомление, что планирует строительство двухэтажного садового дома площадью 152,7 кв. м и высотой 9 м.

Однако администрация отказалась согласовывать строительство, указав, что возводить такой дом нельзя, поскольку данный участок находится менее чем в 15 метрах от границ лесопарка, вследствие чего нарушаются минимально установленные противопожарные расстояния для домов, построенных из материалов с третьей степенью огнестойкости (Свод правил СП 53.13330.2019, п. 4.14 Свода правил 4.13130.2013).

Спор между собственницей участка и администрацией дошёл до Верховного суда РФ, где в итоге встали на сторону собственницы, так как:

• по мнению суда, проверка соответствия объекта требованиям пожарной безопасности не предполагается при согласовании строительства объекта;
• участок отделён от леса дорогой общего пользования, которая выполняет также функцию противопожарной преграды;
• свод правил о застройке территорий садоводств (СП 53.13330.2019) не применяется для планировки и застройки территории уже существующих садоводческих и дачных кооперативов.

Никаких других препятствий для строительства дома на данном садовом участке не имелось. С учётом этого Верховный суд РФ признал незаконным решение администрации и обязал её повторно рассмотреть уведомление собственницы о планируемом строительстве садового дома (определение ВС РФ № 46-КАД22-17-К6).