«Квартиры нет, зато есть ипотека на 30 лет»
Покупательнице жилья не помогла ни безопасная сделка, ни проверка от риэлторского агентства
Продолжаем рассказывать, как пенсионеры оставляют покупателей квартир без жилья и денег. Истории воронежцев, которые остались ни с чем, читайте здесь и здесь.
ИСТОРИЯ 3
С помощью риелтора Натальи Панковой я связался по видеосвязи с жительницей Мурманска Ларисой Анашкиной, которая со своей историей уже успела побывать на ток-шоу Андрея Малахова на федеральном канале.
— Я купила квартиру, там была безопасная сделка от банка, юридическая проверка от риэлторского агентства. Собственница квартиры работает врачом в городской больнице, её супруг раньше носил погоны, то есть, кажется, люди вполне приличные. Владелица жилья перед сделкой прошла освидетельствование в ПНД. Но после завершения сделки продавец куда-то пропала, на звонки не отвечала. Я связалась с её мужем, тот сказал, что жена лежит в больнице, а потом добавил, что ключи отдавать мне не будет, потому что квартира вернётся к продавцам.
Затем продавец написала заявление в полицию, что в момент совершения сделки она находилась под чьим-то влиянием, а полученные от меня за квартиру 3,2 миллиона рублей она перевела на чьи-то счета. Сейчас дело находится в суде первой инстанции. А я осталась с ипотекой на 30 лет и ежемесячными платежами по ней. Сейчас я живу в одной комнате этой квартиры, а супруг продавца, которая не выписалась, — в другой. Продавец говорит мне, что если суд присудит ей выплачивать мне деньги за квартиру (зарплата у неё чуть более 40 тысяч рублей), то отдавать эту сумму она со своей зарплаты будет больше 25 лет. А что мне делать сейчас? Я вызывала полицию, чтобы её мужа выгнали из квартиры. А в полиции сказали, что это гражданско-правовые отношения, которые надо решать в судебном порядке. Вот и решаем.
«Покупатель не должен нести ответственность за действия продавца»
— Мне как риелтору хочется обезопасить себя и своих клиентов от подобных историй, коих сейчас много в Москве, Питере, Казани, других городах и в Воронеже, — говорит Наталья Панкова. — Мошенники — если они реальные, а не придуманные продавцом, — ведут его с самого начала сделки, это может продолжаться месяцами. На продавца оказывают давление и учат «правильно» отвечать на вопросы всех участников сделки.
Для снижения рисков рекомендуется всем покупателям, если они работают с юристом или риелтором, заказывать в письменном виде отчёт о проверке продавца и объекта недвижимости с приложенными скринами с сайтов на день проверки. Этот документ может быть использован в суде как доказательство того, что покупатель провёл со своей стороны полную проверку будущей сделки.
Так же стоит запросить выписку с кредитной истории, и, если увидите в ней большое количество заявок на кредитование за последние 2 — 3 месяца, это должно насторожить. Уточню, что под влияние могут попасть не только пожилые люди. Не лишним будет под видеозапись провести беседы с соседями, возможно, старшими по дому, встретиться с родственниками — очень важно, чтобы встречи были личными, а не просто разговор по телефону, так как родственником может прикинуться мошенник. Вести аудио— и видеозапись всего этапа переговоров и всех встреч.
Обязательно заключение психолого-психиатрического освидетельствования (желательно проводить именно в день сделки), а также справка о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД. Важно проводить расчёт безналичным путём с использованием аккредитива, продавец в этом случае получает денежные средства после регистрации права собственности в Росреестре.
Надо проверить продавца на предмет банкротства (находится ли он в состоянии банкростства, пройдена ли процедура), а также не внесён ли он в список террористов либо иноагентов, не проводятся ли в его отношении разыскные мероприятия и т. д. Проверяется подлинность его паспорта. Были случаи, когда после проведения такой проверки и всех вышеперечисленных манипуляций мы отказывались от проведения сделки.
У покупателя рисков всегда больше, чем у продавца, который получит эти деньги в любом случае после перехода права собственности. Вот в этой части юристы пытаются поменять судебную практику — доказать добросовестность покупателя. Покупатель не должен нести ответственность за действия продавца, вводил продавца в заблуждение ведь не он, а неустановленные третьи лица.
В таких сделках должна быть предусмотрена двухсторонняя реституция — когда продавец размещает деньги на счёте суда, который принимает решение о двухсторонней реституции (в гражданском праве это взаимный возврат всего полученного по недействительной сделке. — Прим. «Ё!»). Квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются деньги. Либо квартира должна остаться в собственности покупателя.
Пути решения: период охлаждения, необратимость сделки
Судебная практика России на сегодня знает единственный случай, когда суд встал на сторону покупателя. Верховный суд в Якутии недавно впервые отказал пенсионерке в возврате квартиры, проданной под влиянием мошенников, и оставил недвижимость покупательнице.
Пенсионерка продала свою квартиру в сентябре 2023 года после разговора с телефонными аферистами, но позднее оспорила сделку. Якутский городской суд встал на сторону жертвы мошенников. Покупатель обратилась с жалобой в Верховный суд республики. Ключевым фактором для суда стала повторная судебно-психиатрическая экспертиза, проведённая во Владивостоке. Установлено, что в момент заключения сделки продавец жилья понимала значение своих действий, руководила ими, психических расстройств у неё не было. В итоге Верховный суд Якутии принял решение в пользу покупателя и признал сделку действительной.
Предложений по выходу из этой странной ситуации немало. Например, депутат Госдумы Сергей Миронов направил обращение заместителю председателя правительства РФ Марату Хуснуллину с предложением ввести период охлаждения при продаже недвижимости, чтобы граждане смогли аннулировать сделку, если на них оказывали давление мошенники. Механизм следующий: средства покупателя должны на 48 часов замораживаться после регистрации перехода права собственности. В этот период продавец сможет аннулировать сделку, если он совершил её под влиянием третьих лиц, а банки, Росреестр и правоохранительные органы смогут проверить сигналы о мошенничестве. Доступ к деньгам предлагается открывать только по истечении этого срока или по совместному заявлению покупателя и продавца, заверенного у нотариуса. Принципиально важно новую систему защиты граждан интегрировать с порталом «Госуслуги».
По мнению депутатов Госдумы Сергея Колунова и Ильи Вольфсона необходимо установить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и страхование сделок (если такое имущество является для продавца или покупателя единственным).
А позицию по этому вопросу Федеральной нотариальной палаты РФ до корреспондента «МОЁ!» донесла президент Нотариальной палаты Воронежской области Анна Чугунова:
— На круглом столе, который прошёл 11 ноября в Москве, была поднята важная тема, касающаяся нотариальных сделок с недвижимостью. Одним из ключевых предложений стало введение принципа нерасторжимости нотариальных сделок. В рамках предложенного нововведения запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), совершённая на основании нотариальной сделки, станет окончательной и необратимой. Это значит, что расторжение такой сделки в судебном порядке станет невозможным. Запись о праве собственности, оформленная на основании нотариальной сделки, не сможет быть аннулирована, что значительно повысит уровень защищённости прав собственников. Принцип нерасторжимости нотариальных сделок действительно упростит процесс оформления сделок и гарантирует защиту прав покупателей, поможет минимизировать риски и обеспечит большую уверенность для покупателей. Важно отметить, что аналогичная практика нерасторжимости нотариальных договоров успешно применяется за рубежом. В странах, где такая система уже внедрена, нотариальная сделка считается окончательной и не подлежит оспариванию.
Советы адвоката о том, как покупателям обезопасить себя при приобретении недвижимости, читайте здесь.